Acquistare un hotel in un’ottica di medio-lungo periodo. Quali scelte si devono compiere?
Individuare la località e il tipo di prodotto su cui puntare è il primo passo. Da investitore, la differenza tra una zona turistica di grande richiamo e una zona poco o normalmente frequentata si traduce in due diversi tipi di investimento. Dal suo punto di vista, infatti, i prezzi degli hotel in vendita nelle zone ad intensa attività turistica sono meno vantaggiosi; inoltre, a fronte di un investimento congruo, si deve ‘sopportare’ un tempo di ammortamento lungo, dovuto anche al cosiddetto overtourism (ossia, il sovraffollamento di determinate aree).
Nelle zone a vocazione stagionale, ci sono luoghi e location unici al mondo, con picchi di frequenza che si alternano a periodi scarsamente animati. Di conseguenza, le attività a supporto del turismo sono intermittenti. Difficile quindi con un servizio non costante determinare una piena stagionalità. Servizi discontinui compromettono, insomma, la possibilità di fidelizzare un turista.
Quello dell’overtourism è un elemento cruciale nelle valutazioni di un investitore. Un fenomeno, che si contrappone al turismo sostenibile, e che è favorito oggi anche dall’aumento dei ‘bed & breakfast’, case vacanza e affini. Soluzioni alternative all’hotel che di fatto hanno immesso sul mercato in poco tempo un elevato numero di posti letto. L’attività edilizia degli ultimi decenni è stata intensa, mentre la popolazione ha iniziato a diminuire, così diverse realtà immobiliari non utilizzate come abitazioni sono state convertite in alloggi turistici. Che cosa comporta questo per l’investitore? Investendo in hotel rischia di non poter ottenere i profitti previsti dal piano di investimento: l’attività alberghiera è infatti molto regolata mentre le nuove forme di ospitalità sono ancora poco normate, e come tali sono in grado di fare concorrenza sleale ad una attività come quella alberghiera, e riduce sensibilmente il Gop di fine anno (Gross Operating Profit, ossia il guadagno dell’hotel, al netto delle spese), a causa della impossibilità di applicare prezzi alti in alta stagione. I turisti che scelgono di soggiornare in hotel di lusso nella località sovraffollata rischiano di vivere un’esperienza frustrante, in relazione alla spesa affrontata.
Una terza valutazione, da parte di chi pensa ad un investimento alberghiero, riguarda le norme urbanistiche ed edilizie, che regolano la costruzione e ristrutturazione degli hotel. Dal momento in cui acquista al momento in cui ristruttura, l’investitore affida la propria pratica ad un tecnico, che funge da tramite con l’amministrazione. Il processo di acquisto-progettazione- ristrutturazione è lento, e periglioso. Due circostanze che possono scoraggiare soprattutto l’investitore straniero (fondo, società, …), facendolo desistere dal proposito.
Tutt’altro che trascurabile, infine, l’argomento ‘personale’. In ambito turistico molto spesso i lavoratori non hanno una formazione specifica, hanno invece scarse conoscenze delle lingue e delle regole di accoglienza. Per avere personale qualificato, non di rado bisogna quindi andare ad arruolarlo altrove. Una circostanza che fa lievitare gli esborsi.
Alcuni dati esplicativi: il Paese che guida la sub-classifica per il contesto favorevole alle imprese è Hong Kong, davanti a Singapore e Svizzera. Il Paese più sicuro è la Finlandia, davanti a Islanda e Oman. Per l’igiene, la palma va all’Austria, davanti alla Germania e alla Lituania. Per risorse umane e mercato del lavoro primeggiano gli Usa, davanti a Svizzera e Germania. Sul fronte della prontezza tecnologica, Hong Kong non ha eguali. Per la competitività dei prezzi, il primo posto è dell’Iran, davanti a Brunei e Egitto.
Tutti i maggiori Paesi avanzati sono, in realtà, mete costose per i turisti. La Francia è 128.ma per la competitività dei prezzi, la Germania 124.ma, gli Stati Uniti sono 119.mi e la Spagna, che si conferma comunque più competitiva delle principali concorrenti su questo fronte, è 101.ma. La maglia nera va al Regno Unito, ma anche alla Svizzera (137.ma). Per sostenibilità ambientale la classifica premia Svizzera, Norvegia e Austria. Per gli aeroporti, sul podio salgono Canada, Australia e Usa. Per le infrastrutture nei servizi turistici, al primo posto c’è il Portogallo, davanti a Austria, Spagna, Usa e Croazia.
In conclusione, gli investitori non investono in hotel tre stelle perché spesso piccoli e perché in concorrenza diretta con gli alloggi ‘alternativi’ tipo B&B o case vacanza. Essi inoltre non prendono in considerazione operazioni di sviluppo che richiedono anni per essere avviate. E, infine, gli investitori non prendono in considerazione zone bellissime ma troppo stagionali, che ritardano di molto il momento in cui l’investimento si sarà ripagato.
In ambito turistico, si fa poca ricerca e poca innovazione e la formazione del personale è troppo spesso molto trascurata alle nostre latitudini, con i risultati scadenti che ne conseguono.
Ciò detto, si può ovviare agli inconvenienti e ridurre i rischi anche utilizzando strumenti adeguati. L’analisi di fattibilità, per esempio, aiuta il potenziale investitore nella valutazione del progetto a cui è interessato. Si valuta la compatibilità tra vincoli strutturali, condizionamenti esterni ed opportunità; è chiaro che non basta avere un bel progetto architettonico per essere innovativi, produttivi e sostenibili. Avvalendosi dei mezzi e degli strumenti appropriati, si può dare il giusto valore ad un investimento.
